Ikerházak műszaki szempontból: Hogyan történik egy helyszíni szemle? Az ikerházak tervezése és kivitelezése számos különleges kihívást jelent a mérnökök számára. Ezek az épületek nemcsak esztétikai, hanem funkcionális szempontból is igénylik a precíz meg

Egy ingatlan kiválasztásában nagy szerepet játszanak az érzelmek: melyik házba szeretünk bele, hol tudjuk elképzelni az életünket? A műszaki, építészeti problémák azonosításához azonban szakértői szem szükséges. Hadd mutassam be egy esettanulmányon át, hogy néz ki egy ingatlanfejlesztési ikerház mérnök szemmel, és milyen fontos tudnivalókat és jövőbeli költségeket lehet feltárni egy helyszíni szemle során!

Ennek az ingatlantípusnak a jellegzetessége, hogy ingatlanfejlesztők és építési vállalkozók hoznak létre hasonló épületeket, gyakran telepszerűen, azonos alaprajzokkal, egymás mellett vagy mögött elhelyezve. A beépítési mutatók maximális kihasználására törekednek, mivel a nagyobb hasznos eladható négyzetméterek esetén a megtérülés is kedvezőbb lehet. A tervezés és kivitelezés során minden lehetőséget optimalizálnak, hiszen ezek az otthonok nem csupán személyes használatra készülnek, hanem a lehető leggyorsabb értékesítés céljából.

Néhány héttel ezelőtt kértek fel egy ikerház helyszíni szemléjére. Az érdeklődőknek a hirdetés alapján tetszett a ház, de szerettek volna teljes képet kapni az ingatlanról.

Nem csak arra voltak kíváncsiak, van-e olyan hiba, ami miatt menekülniük kellene, hanem hogy milyen felújítási munkálatokra lehet szükség a vásárlás után, és látok-e az árat befolyásoló tényezőket.

Az alábbiakban részletesen bemutatom, hogyan zajlott a ház állapotfelmérése. Mérnöki szemszögből vizsgáltam meg az ingatlant, és kiemelem azokat a fontos szempontokat, amelyekre az érdeklődők figyelmét érdemes felhívni.

A vizsgálatot mindig kívül kezdem. Megnézem a mérőórákat, hogy rendelkezésre állnak-e. Ellenőrzöm, hogy közösek-e vagy mindenkinek saját mérőórája van. Aztán alaposan megnézem körben a homlokzatot és a lábazatot, hogy van-e hőszigetelés, látható-e repedés vagy vizesedés, netán bármi egyéb anomália.

Ez az ingatlan jelenleg nem rendelkezik homlokzati hőszigeteléssel, mivel az építésekor érvényes hőtechnikai szabályozások nem követelték meg annak alkalmazását. A lábazaton található ugyan egy minimális hőszigetelés, de valószínűleg csak a terepszintig terjed, mivel a padlófűtés a járdát is enyhén melegíti.

Amikor körbejárok, megnézem az esővíz elvezetést is. Nagyon sok esetben nem gondoskodnak az esővíz megfelelő elvezetéséről, és az alapozást mossa, mint például itt is. Itt extraként még egy elektromos kábelt is áztatunk, védőcső nélkül.

Ebben a házban a bérlő a teraszt az engedélyezett állapotnál némileg megnövelte és le is takarta. Szerencsére mindez könnyűszerkezetes megoldással történt, így az eredeti állapot visszaállítása rendkívül egyszerű. Néhány bank azonban problémát láthat ebben, és egy jelöletlen előtető miatt akár el is utasíthatják a hitelkérelmet.

Ha valóban biztosra szeretnél menni, érdemes a kiszemelt banktól előzetes értékbecslést kérned. Ez nemcsak a vásárlás folyamatában, hanem más helyzetekben is rendkívül hasznos lehet. Az előzetes becslés segíthet az áralku során, és sokkal kedvezőbb, ha a problémák már a szerződéskötés előtt kiderülnek, mintsem utólag merüljenek fel. Ha készpénzes vásárlást tervezel, fontos, hogy előrelátó és körültekintő legyél. Előfordulhat ugyanis, hogy a későbbiekben, amikor te szeretnéd eladni az ingatlant, a vevőd éppen emiatt nem tudja majd megvenni.

Amikor beléptem az előszobába, szemet szúrt a küszöb különös kialakítása, ezért gyorsan le is fényképeztem. Az ajtó alján apró rések húzódnak, ahol a levegő szabadon áramlik be és ki. Manapság a tökéletes légzárás elérése a fő cél, hiszen ez segíthet minimalizálni a felesleges hőveszteséget. Itt azonban sem a légzárás, sem a párazárás nem valósult meg, ami meglehetősen elgondolkodtató.

A nappaliban sajnos feltűnően észlelhető egy ferde irányú repedés. Ráadásul ez a repedés a közös lakáselválasztó falban található, így a másik oldalát nem tudtuk megvizsgálni.

A nappali szegletében, de valójában minden egyes helyiségben hatalmas réseket fedezhetünk fel a könnyűszerkezetes (fagerendás) padlásfödém hőszigetelésében. Valószínűleg csak gyorsan odadobták a szigetelőanyagot, és nem kizárt, hogy a lámpacsere során még inkább eltolódott a hőszigetelés.

A hideg foltok sok esetben penészesedéshez vezethetnek, ami komoly problémát jelenthet. A javításuk, a helyreállításuk, sőt akár egy plusz réteg felvitele is viszonylag egyszerű és költséghatékony feladatnak számít - feltéve, hogy a gipszkarton és a hőszigetelés között megfelelő párazáró fólia található. Bár volt párazáró fólia, a fektetése és toldása gyakran nem a legprecízebb módon történt, ami a későbbiekben gondokat okozhat.

Ahogy beléptem a kamrába, a párás levegő azonnal megcsapott, mintha egy titkos világba léptem volna. Hamar kiderült, miért: a közös fal, ami a szomszédos lakást elválasztotta, átnedvesedett. A sarokban látszólag a legnagyobb volt a probléma, de a felhalmozott tárgyak miatt csak a középső részen tudtam a nedvességet ellenőrizni.

Végiggondoltam, honnan származhat a víz, és mivel a konyha található a válaszfal másik oldalán, annak is a mosogatója, ezért benéztem a mosogató alá is. A nagy szemetes eltakart mindent, így azt kivéve tudtam fényképet készíteni a falról.

Kértem a tulajdonost, hogy vegye fel a kapcsolatot az ikerszomszéddal, és derítse ki, hogy a fal nedvességi szintje milyen állapotban van: vizesebb-e, vagy inkább szárazabb? Ez segíthet abban, hogy pontosabban meghatározzuk, hol keresgéljük a problémák gyökerét. A csőtöréseket sürgősen kezelni szükséges, hiszen a késlekedés súlyosbíthatja a helyzetet. Sajnos azt sem lehet kizárni, hogy a nappaliban megjelenő ferde repedés a csőtörés következtében fellépő talajkimosódás eredménye.

A fűtést és melegvizet egy modern, zárt égésterű kazán szolgáltatja, amely a korszerű technológia jegyeit tükrözi. A lakás különböző helyiségeiben radiátorok találhatók, míg a kerámiával burkolt terekben padlófűtés biztosítja a kellemes hőérzetet. Ez utóbbi különösen látványosan megfigyelhető hőkamera használatával.

A kerámia lábazat és a padló síkja között fellelhető rés gyakran hajlamos a repedésre, különösen, ha nem rugalmas tömítést alkalmaznak. Padlófűtés esetén ez a jelenség még gyakoribbá válik, mivel a hőmozgás jelentősen megnő. Itt, az egyik sarokban, egy körülbelül ujjnyi szélességű, azaz 5-6 mm-es rés figyelhető meg, amely a padlóban lévő keresztirányú repedésig terjed.

A sarok külső oldalán egy nem kielégítő esővízlevezetés található, ami problémákat okozhat. A padlósüllyedés hátterében rengeteg lehetséges ok állhat: a feltöltés nem megfelelő tömörítése, a szerves anyagok jelenléte vagy akár a kimosódás is. Jelenleg nem tudjuk megmondani, hogy a süllyedést kivitelezési hiba okozta-e, amely már stabilizálódott, vagy egy aktív folyamat tanúi vagyunk. Az eladó azonban biztosít arról, hogy a padlófűtés eddig zavartalanul működik, és nem tapasztaltak szivárgást.

Nézzünk bele a padlástér rejtelmeibe is! A hőkamera tükrözte, hogy ott is felfedezhetők hőszigetelési hiányosságok. A hőszigetelés vastagsága változó, 0 és 10 cm között ingadozik. A tető csapadékfóliával van borítva, azonban egyes részeken már spontán repedések és szakadás jelei mutatkoznak, így sürgős cserére van szükség. Gyakran előfordul, hogy az építkezéseknél nem a legmegfelelőbb fóliát választják, ugyanakkor az is tény, hogy egyes anyagok sokkal gyorsabban elöregszenek a gyári elvárásoknál, ha a valódi környezetben helyezik el őket.

A faanyag jelenlegi állapota egész jónak mondható, azonban a fóliahiányos területeken már megfigyelhetőek az ázás jelei. Ha a fólia állapota tovább romlik, és a faanyag egyre több helyen kerül tartósan nedvességnek kitéve, akkor sajnos korhadásnak indulhat. A fán alkalmazott zöld színű kombinált faanyagvédőszer nem igazán látható, de elérhető más színekben is, mint például sárga, barna, vagy teljesen színtelen változatban.

A kéménynél a fólia gondosan ki van vágva, és a belső térben sajnos beázás nyomai figyelhetők meg.

A padlástér szellőztetése nem lett megfelelően megoldva a padlástér irányából, ezért a nyári hőség sokkal elviselhetetlenebb, mint amennyire szükség lenne. Utólagosan beszereltek egy klímát a nappaliba, de ez csak részleges megoldás. A cserépfedésbe csupán néhány dekoratív kiszellőztető cserép került, ami szintén nem elegendő. Ráadásul hófogó sincs a tetőn, ami tovább fokozza a problémákat.

Az ingatlan utolsó energetikai tanúsítványa 2023 márciusi. A számítás menete és a besorolás betűjele is megváltozott 2023 novemberében, így hiába lenne még 8 évig érvényes az előző tanúsítvány, sajnos újat kell készíttetnie az eladónak.

Az ingatlan 1*32A betáplálással bír, ami általában elegendő lehet egy ekkora lakás számára, kivéve, ha háromfázisú áramra van szükség (például villanytűzhely vagy elektromos autó töltő esetén). Ha viszont szükség van a hálózat fejlesztésére, ez nem jelenthet akadályt, csak egy kis plusz költséggel jár. A lakásban több helyiség világítása nem működött, és a kapcsolók ferde helyzetben voltak. Ezen kívül a kültéri kábel védőcső nélkül csatlakozott az esővíz-elvezető rendszerhez, ezért erősen ajánlott, sőt kötelező is, hogy elvégezzük a villamos biztonsági felülvizsgálatot.

Az ingatlan egy átlagos állapotú, kb. 15 éves ingatlanfejlesztési projekt eredménye. Az ilyenből sajnos már sokszor sejteni lehet, hogy itt-ott hiányosságokkal fogunk találkozni. Hőtechnikailag nem elavult, de azért már van mit javítani rajta, ha valaki esetleg jobbat, korszerűbbet szeretne. Az ingatlanon a karbantartás enyhe hiánya érezhető.

Az első nagyobb anyagi ráfordítást igénylő karbantartások amúgy is körülbelül az építés után 15-20 évvel jelentkeznek. Ez rossz hír a következő tulajdonosnak, és mindenképpen érdemes számolni vele. Ebben az esetben ez a tetőfólia cserét és az ázás, valamint a falsüllyedés megszüntetését, teljes tisztasági festést és a padlás hőszigetelés igazítását, kiegészítését jelenti. Ezek becsült költsége 4,1-7,8 millió Ft. Az esztétikai kiadások (pl. padlóburkolat csere, fürdő felújítás) a költségbecslésben nem szerepelnek, így ha valakinek esetleg ilyen tervei is vannak, akkor a fentieken felül ezzel is érdemes számolni.

Ezeket a tényezőket figyelembe véve megállapítható, hogy az ingatlan piaci ára szinte az új építésű ingatlanok négyzetméterárával vetekszik. Ez különösen magasnak számít, ha azt nézzük, hogy az új épületek műszaki jellemzői lényegesen eltérnek a régebbi ingatlanokétól. Ezen kívül a 15 éves amortizáció hatása is jól érzékelhető, ami tovább növeli a különbséget.

Mivel az eladó nem lakik folyamatosan az ingatlanban, valószínű, hogy nem volt tudatában a feltárt körülményeknek, ami miatt teljesen eltérő elképzelése volt az ingatlan állapotáról. A helyszíni szemle és a műszaki állapotfelmérés tehát nem csupán abban segítette az érdeklődőt, hogy megalapozott döntést hozhasson, hanem egy korrekt és szakmai szempontból megerősített alkualapot is biztosított számára.