Lakáshitel 2025: Milyen irányba haladnak a kamatok? - money.hu A lakáshitelek világában 2025 új kihívásokat és lehetőségeket hoz magával. De vajon milyen tendenciák figyelhetők meg a kamatok alakulásában? Érdemes alaposan körülnézni, hiszen a hitelfelvét
A 2024-es év lakáshiteleinek árazási stabilitása után most mindenki arra kíváncsi: mit tartogat a jövő? Az év elején bevezetett 7,3%-os önkéntes THM plafon következtében a bankok lakáshitel kamatsávja 6-7% között stabilizálódott, ami a hitelfelvevők számára egy viszonylag kiszámítható időszakot biztosított. De vajon megőrzi ezt a kiegyensúlyozott kamatszintet a jövőben? A 6-7%-os kamat fenntartható marad-e, vagy esetleg váratlan események formálhatják át a lakáshitel kamatok alakulását 2025-re? Szakértőink erre a kérdésre keresnek választ.
A 2025-ös lakáshitel kamatok előrejelzése előtt elengedhetetlen, hogy alaposan áttekintsük az utóbbi évek kamatmozgásait, valamint az ezeket befolyásoló okokat.
2022 ősze a lakáshitel kamatok tetőzését hozta, amikor is a kamatok 11-12%-ra szöktek fel. Ez a kétszámjegyű kamatszint egészen 2023 januárig tartotta magát, komoly terhet róva a lakáshitelt felvevőkre. A 2023-as év fokozatos enyhülést hozott: a kamatok lassú, de határozott csökkenésnek indultak. A fordulópontot az önkéntes banki vállalások jelentették, amelyek előbb 8,5%-os, majd 2024 januárjától 7,3%-os THM plafonnal segítették a hitelfelvevőket.
Ennek köszönhetően a lakáshitel kamatok 7% alá estek minden banknál. Átlagosan 6-7% körül stabilizálódott a kamatszint, sőt egyes bankok egyedi kedvezményeinek köszönhetően 5,65-5,75%-os kamatú, rendkívül kedvező konstrukciók is elérhetővé váltak.
A hitelintézetek a lakáshitelek ügyleti kamatának megállapításához referenciakamatokat használnak. Ezen referenciakamatok közül kiemelkedik a BIRS (Budapest Interest Rate Swap), amely a piaci kamatozású lakáshitelek alapjául szolgál. A BIRS azt a kamatlábat jelöli, amely mellett a kereskedelmi bankok egymásnak hosszú távú, azaz egy éven túli kölcsönöket nyújtanak.
Az ügyfelek által fizetendő kamat két részből: a BIRS értékéből és a banki kamatfelár mértékéből áll össze. A lakáshitel kamatok alakulása tekintetében meghatározó tehát a BIRS mértékének alakulása.
A 10 és 20 éves BIRS értéke az év folyamán 5,6% és 7,1% között ingadozott, ami a hitelkamatok alakulására is hatással volt. 2024-ben a legkedvezőbb kamat, amelyet a 10 éves kamatperiódusú hitelek esetében kínáltak, 5,59-5,65% volt, míg az átlagos hitelkamat 6-7% között mozgott.
Az év folyamán a bankok nem végeztek lényeges módosításokat a standard ügyleti kamataikon. Ugyanakkor, miután a BIRS áprilisban 7% fölé emelkedett, számos pénzintézet csökkentette a nyújtott kamatkedvezmények szintjét. Ennek következtében a hitelfelvevők magasabb kamatokkal kötötték meg a szerződéseiket, és a korábbi kedvezmények eléréséhez nagyobb havi törlesztőrészleteket kellett vállalniuk.
A korábbiakhoz képest jelentős változások történtek a kamatkedvezményekhez szükséges havi jóváírások terén. Míg régebben 200 ezer forintos havi jóváírással 20-25 bázispontos kedvezményt lehetett igényelni, mostantól már 400 ezer forintos havi jóváírás szükséges ennek eléréséhez. Az év elején még elegendő volt 500-600 ezer forintos havi jóváírás a maximális kedvezményhez, de a nyár közepétől egyre több pénzintézet 800 ezer forintos jóváírást követel meg ugyanezen előnyök kihasználásához.
Bár az átlagos lakáshitel kamatok továbbra is 6-7%-os szinten mozognak, az év második felétől a hitelfelvétel drágábbá vált azok számára, akik csak alacsonyabb havi törlesztőrészletet tudtak vállalni. Ezen ügyfelek számára a megszokott havi törlesztés mellett kevesebb kamatkedvezményt kínáltak. Ráadásul a THM plafon június végén történt eltörlése is kedvezőtlenül befolyásolta helyzetüket.
Augusztusban a BIRS visszatért az év eleji szintre. Ekkor több bank is növelte a kamatkedvezmények mértékét, az átlagos kamatok szintje azonban nem változott, továbbra is 6-7% között mozgott. Az elérhető legkedvezőbb kamat 5,59-5,65% között szóródott, a legmagasabb pedig 7,99% maradt.
Október közepétől ismét emelkedni kezdett a BIRS értéke. November elején a 20 éves BIRS 7% fölé kúszott, cikkünk írásának idejében pedig a 10 és 20 éves BIRS értéke is 6,4-6,7% között mozog.
Ez a változás már megjelent néhány bank árazásában is. November közepén a K&H Bank minden hitelösszeg és jóváírás kategória esetén 30 bázisponttal emelte a kamatokat. December elején a Raiffeisen Bank árazási korrekcióval 20 bázisponttal növelte lakáshiteleinek kamatát. December 4-től az MBH Duna Bank 30-50 bázisponttal emelte lakáshitelei kamatát, míg december 9-től az MBH Bank 10 éves kamatperiódusú jelzáloghiteleinek kamatait 20, a végig fix jelzáloghitelek kamatait pedig 50 bázisponttal növelte.
Ennek következtében a legjobb kamatok enyhe növekedést mutattak, azonban az átlagos lakáshitel kamatok továbbra is a 6-7%-os tartományban stagnálnak. A 7,99%-os maximum kamat pedig változatlan maradt.
Elemzők véleménye alapján a BIRS értéke 2025 első félévében várhatóan 6% felett fog alakulni. A második félévben azonban a szakértők szerint egy fokozatos csökkenés kezdődik, de az 5%-os szintet valószínűleg nem fogja átlépni.
A jövőbeni kilátások fényében úgy tűnik, hogy a lakáshitel kamatok 2025 első felében sem fognak jelentős csökkenést mutatni, és valószínűleg a 6-7% közötti tartományban fognak stagnálni. A bankok részéről egy minimális árazási korrekció elképzelhető, különösen, ha a BIRS értéke tartósan emelkedik, ami akár a kamatok emelkedéséhez is vezethet.
A lakáshitelezés világában a bankok egyedi árazási stratégiája továbbra is kulcsszerepet játszik. Azok az ügyfelek, akik igazoltan magasabb jövedelemmel bírnak, és hajlandóak jelentős havi jóváírást vállalni, kedvezőbb kamatlábakra számíthatnak.
Egyedülálló kivételként egy szűk csoport fogja kihasználni ezt a lehetőséget, akik energiahatékony otthon megvásárlásához igényelnek kedvezményes lakáshitelt. 2025 áprilisától ugyanis elérhetővé válik az 5%-os zöld lakáshitel mindazok számára, akik teljesítik az alábbi, meglehetősen szigorú kritériumokat:
